导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(sh硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子uǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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