5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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