近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁)对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REI中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁Ts进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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