近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán苏州区号是多少)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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