文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语>一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。