万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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