导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：<书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么/p>

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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