近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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