文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu中国有几个党派，中国有几个党派组织)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)中国有几个党派，中国有几个党派组织率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng中国有几个党派，中国有几个党派组织)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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