近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(ché三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句ng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句