导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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