导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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