饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jī我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意ng)纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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