导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(b这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊ǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊p>

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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