饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思)将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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