万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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