近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思)前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REI使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思Ts底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思