OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可(kě古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项(x古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好iàng)目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好(quán)益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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