导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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