万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名