5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房塑料是不是绝缘体地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(y塑料是不是绝缘体ōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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