文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OT2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县P，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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