导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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