万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(l马美如简介iǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(m马美如简介ù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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