文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音