文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营(y436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡íng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡