导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天>

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.7美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天1间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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