万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事，但北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么ong>事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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