近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产手机话费交了能退吗生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估手机话费交了能退吗值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、手机话费交了能退吗内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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