5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng四大灵猴的兵器叫什么名字)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去(qù)年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(mín四大灵猴的兵器叫什么名字g)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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