文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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