文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(z电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文hè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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