近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对蒙古女人为什么不能碰于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募蒙古女人为什么不能碰基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(蒙古女人为什么不能碰zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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