文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。