导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.1精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德1。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德