OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦(5k是多少钱 5k是什么意思shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quá5k是多少钱 5k是什么意思n)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚(j5k是多少钱 5k是什么意思iān)持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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