文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音>

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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