5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸造梦西游3宠物技能几级领悟福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.造梦西游3宠物技能几级领悟23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zē造梦西游3宠物技能几级领悟ng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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