文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划(huà)经饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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