文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵ng>4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵)款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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