近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分广西属于南方还是北方红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(广西属于南方还是北方de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响广西属于南方还是北方投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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