5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)拙荆是什么意思，拙荆是什么意思退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

拙荆是什么意思，拙荆是什么意思　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lón拙荆是什么意思，拙荆是什么意思g)头房企的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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