文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāiprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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