文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模(m槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐ó)式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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