近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公不拘于时句式类型，不拘于时句式还原募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(d不拘于时句式类型，不拘于时句式还原e)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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