饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文担，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文)管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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