万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少三大球和三小球分别是什么 三大球的起源(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(chá三大球和三小球分别是什么 三大球的起源ng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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