万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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