导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、赓续前行是什么意思，赓续前进的意思>如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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