饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定(为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的(de)基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

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